中国房产价值=美国+英国+法国+德国！
作者：刘晓博
中国的房屋总市值有多大？近年来，经济学家们一直在“摸象”。
之所以要“摸”，是因为官方没有公布准确的、全面的房屋数据。大家只能根据有限的、局部的数据，来推算。
最新的推算，是东吴证券首席经济学家任泽平做出的，今天发布在“泽平宏观”的公众号上，文章的题目是“中国住房市值报告：2021”。
下面我想先摘出其中主要的数据，然后结合网友经常提的几个问题，给出我的看法。
下面是“中国住房市值报告：2021”里提供的主要数据：
1、到2020年，中国住房市值达417.9万亿元，人均达29.6万元，住房市值与GDP比例为413.7%。
2、中国城镇、乡村住房市值分别为391.2、26.7万亿元，占比分别为93.6%、6.4%。
3、全国54%的住房市值集中在广东、上海、北京、江苏、浙江、山东6个沿东部发达省份。
法国+德国！”>4、当前一线、二线、三四线城市住房市值分别为111、130、177万亿元，占全国比重分别为26%、31%、42%，而住房存量分别为22.9、108.6、411.1亿平，占比分别为4.2%、20%、75.8%；人均分别为141、45、15万元。
5、住房市值与GDP的比例小于150%的城市多在西部地区，经济相对落后，人口总量小且长期外流。住房市值与GDP的比例大于350%的城市主要分为两类：一是北京、上海、深圳、杭州、南京、厦门等核心城市；二是三亚、丽水、大理、恩施等旅游城市。
法国+德国！”>6、2000-2020年中国住房市值增长18.2倍，股市债市规模合计增长27.4倍，住房市值占股债房市值的比例由75%波动降至66%。
7、2020年中国住房市值为62.6万亿美元，明显大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值与GDP的比例看，2020年中国为414%，高于美国、日本、德国、英国、法国的148%、233%、271%、339%、354%。在1990年代，日本房地产泡沫破灭前，住房市值与GDP比例一度高达391%。
法国+德国！”>8、2020年中国居民家庭住房资产在家庭总资产中占比为61.8%，高于英国的46%、日本的37%、美国的24%、德国的20%。
下面是关于中国房屋市值的常见问题，以及我的看法：
问题一：中国房屋市值这样庞大，几乎相当于“美国+英国+法国+德国”的总和，这是否说明中国房地产泡沫极大？
我的回答：美国、英国、法国、德国的总人口，大约5.43亿人，约占中国内地常住人口的38.4%。再考虑到这四个国家人均收入远高过中国内地，说中国房地产市场存在泡沫，是没有问题的。
但我们也应该看到，房屋是生活必需品，人口多房子自然也要多；房屋多了，市值当然就会大。中国内地常住人口是上述四个国家总人口的2.6倍，如果人均住房面积相当，中国的房屋面积也应该达到上述四国之和的2.6倍，这自然会放大中国房屋的总市值。
另外，中国的房屋，尤其是商品房是含税的。我们在买商品房的时候，已经交过70年的土地使用权，这相当于西方每年征收一次的房地产税。西方的房地产税，一般是房屋市值的1%到2.5%，大约相当于70年左右把房子重新买过一次。
考虑到中国房屋是含税的，所以我们的市值应该至少除以2，才可以跟西方相比。
或许有人会反驳说：不对，我们马上也要征收房地产税了。是的，未来中国也会有房地产税。如果对交了数十年土地使用费的房屋征税，就意味着“重复征税”，而不意味着之前没有交税。（费和税，只是名目不同而已）
考虑到含税因素，而且中国人口是美英法德的2.6倍，那么所谓的市值相当，也不过意味着人均市值只有四个发达国家平均值的5.2分之一而已。泡沫有，好像不算大吧。
另外值得注意的是：中国的土地是国有的，土地供应都来自地方政府，市场没有竞争者，所以土地价格偏高。这就抬高了房屋的市值。
问题二：根据测算，2020年中国居民家庭住房资产在家庭总资产中占比为61.8%，远高于英国的46%、日本的37%、美国的24%、德国的20%。这是否意味着未来中国房价必然降低，中国人资产配置中的金融资产占比必然上升，大家是否应该卖房炒股？
我的回答：中国居民资产中房屋占比的确偏高了，但这是我们土地制度、税收制度、经济模式等诸多因素形成的。任何一个国家发展中，都会出现明显的“路径依赖”，中国对土地、不动产的路径依赖仍然会持续，改变将是非常漫长的过程。
官方的确希望从“印钞票的时代”（大基建+房地产+货币超发+间接融资），迈入“印股票的时代”（科技创新+实体经济+注册制改革+直接融资），但这需要重建金融行业的信用。让股市从“没有规矩的赌场”变成“有规矩的长期市场”，还需要10年甚至更长时间。
在金融市场缺乏信用的情况下，贸然把老百姓的资金都赶进股市，风险极大。2015年的股灾，已经证明了这一点。
所以，不建议普通人卖房炒股。什么是普通人？我的定义是：如果你没有信息优势、资金优势，你即便有5个亿也是普通人。不要高估自己的财商，在不规范的股市里财商没有什么用途，信息优势（可以偷看底牌，或者操纵底牌）和资金优势（钱多到可以坐庄）才有用。
从长远看，中国居民资产里房屋占比会缓慢下降，但这将是一个非常漫长的过程。不能急，谁急谁买单，不论你是什么身份和位置。
问题三：中国房屋市值占GDP的比重已经达到了414%，而日本房地产泡沫破裂前才达到391%。中国楼市泡沫是否会很快破裂？
我的回答：千万不要拿中国跟日本比，这就好比拿一个正常男人，跟一个阉割了的太监比一样。日本不是一个正常的国家，它是二战战败国，至今被美国占领和保护，中国跟日本没有任何可比性。比如日本不用养护H武器，不用、也不允许建立独立的国防， 只需要在美国卵翼之下生存即可。中国不仅要建立独立的国防，还要跟美国在全球战略博弈，各方面开支会比较大。这意味着，中国需要有自己的“征税神器”，中国目前每年卖地收入超过任何一个税种。我们要从国家运行成本的角度，来审视房地产行业和不动产价值。
一个含税率偏高的商品，是不可能便宜的。比如历史上的盐，现在的烟酒，还有房屋。
我们的键盘侠们，眼里只看到了中国房屋市值占GDP的比重比日本高很多，但从来不关注日本政府的债务率是中国政府债务率的近4倍。按照他们的逻辑，日本政府岂不破产多少次了？
为什么日本政府债务率可以接近270%？而中国不到70%？说到底，还是因为日本政府从土地房屋上获得的收益少，于是被迫印钞，仅此而已。
按照目前在西方流行的“财政赤字货币化”的逻辑，中国当然可以不卖地、也不征收房地产税，让房价低下来。政府缺钱，直接印钞就是了。
比如美联储直接印钞给财政部（买国债），直接印钞给房地产行业（买房利美、房地美等发行的MBS）。日本央行就更奇葩，直接印钞给股市（央行直接购买ETF基金，让ETF基金买股票），甚至玩负利率。
但这样做真的好吗？其实更容易拉大贫富差距。
中国经济对房地产的依赖，以及房价上涨过快、房价偏高的状况，未来的确需要解决。但一定要考虑中国的国情，在稳定的前提下，逐步改变。比如让房价涨幅低于人均收入的增长。而不能用猛药贸然刺破泡沫，那样风险价格大。
所以我支持国家提出的“稳地价、稳房价、稳预期”的调控方针，治理中国这样的大国，一定要有稳字当头，有“烹小鲜”的敬畏之心、谨慎态度。
顺便多说一句：持续调控下，房地产股不断下跌，房企的日子很难过。部分企业的资金面到了临界状态，股权质押风险也在上升。
我们常说，文武之道一张一弛，或许现在到该“驰”的时候。不是说不要改革、不要改变，而是适当拉长过渡期，让企业喘口气，然后再继续按照既定方向走，这样才有利于防风险、稳增长、保就业。
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