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中国房产价值=美国+英国+法国+德国!

作者:刘晓博

中国的房屋总市值有多大?近年来,经济学家们一直在“摸象”。

之所以要“摸”,是因为官方没有公布准确的、全面的房屋数据。大家只能根据有限的、局部的数据,来推算。

最新的推算,是东吴证券首席经济学家任泽平做出的,今天发布在“泽平宏观”的公众号上,文章的题目是“中国住房市值报告:2021”。

下面我想先摘出其中主要的数据,然后结合网友经常提的几个问题,给出我的看法。

下面是“中国住房市值报告:2021”里提供的主要数据:

1、到2020年,中国住房市值达417.9万亿元,人均达29.6万元,住房市值与GDP比例为413.7%。

2、中国城镇、乡村住房市值分别为391.2、26.7万亿元,占比分别为93.6%、6.4%。

3、全国54%的住房市值集中在广东、上海、北京、江苏、浙江、山东6个沿东部发达省份。

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4、当前一线、二线、三四线城市住房市值分别为111、130、177万亿元,占全国比重分别为26%、31%、42%,而住房存量分别为22.9、108.6、411.1亿平,占比分别为4.2%、20%、75.8%;人均分别为141、45、15万元。

5、住房市值与GDP的比例小于150%的城市多在西部地区,经济相对落后,人口总量小且长期外流。住房市值与GDP的比例大于350%的城市主要分为两类:一是北京、上海、深圳、杭州、南京、厦门等核心城市;二是三亚、丽水、大理、恩施等旅游城市。

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6、2000-2020年中国住房市值增长18.2倍,股市债市规模合计增长27.4倍,住房市值占股债房市值的比例由75%波动降至66%。

7、2020年中国住房市值为62.6万亿美元,明显大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值与GDP的比例看,2020年中国为414%,高于美国、日本、德国、英国、法国的148%、233%、271%、339%、354%。在1990年代,日本房地产泡沫破灭前,住房市值与GDP比例一度高达391%。

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8、2020年中国居民家庭住房资产在家庭总资产中占比为61.8%,高于英国的46%、日本的37%、美国的24%、德国的20%。

下面是关于中国房屋市值的常见问题,以及我的看法:

问题一:中国房屋市值这样庞大,几乎相当于“美国+英国+法国+德国”的总和,这是否说明中国房地产泡沫极大?

我的回答:美国、英国、法国、德国的总人口,大约5.43亿人,约占中国内地常住人口的38.4%。再考虑到这四个国家人均收入远高过中国内地,说中国房地产市场存在泡沫,是没有问题的。

但我们也应该看到,房屋是生活必需品,人口多房子自然也要多;房屋多了,市值当然就会大。中国内地常住人口是上述四个国家总人口的2.6倍,如果人均住房面积相当,中国的房屋面积也应该达到上述四国之和的2.6倍,这自然会放大中国房屋的总市值。

另外,中国的房屋,尤其是商品房是含税的。我们在买商品房的时候,已经交过70年的土地使用权,这相当于西方每年征收一次的房地产税。西方的房地产税,一般是房屋市值的1%到2.5%,大约相当于70年左右把房子重新买过一次。

考虑到中国房屋是含税的,所以我们的市值应该至少除以2,才可以跟西方相比。

或许有人会反驳说:不对,我们马上也要征收房地产税了。是的,未来中国也会有房地产税。如果对交了数十年土地使用费的房屋征税,就意味着“重复征税”,而不意味着之前没有交税。(费和税,只是名目不同而已)

考虑到含税因素,而且中国人口是美英法德的2.6倍,那么所谓的市值相当,也不过意味着人均市值只有四个发达国家平均值的5.2分之一而已。泡沫有,好像不算大吧。

另外值得注意的是:中国的土地是国有的,土地供应都来自地方政府,市场没有竞争者,所以土地价格偏高。这就抬高了房屋的市值。

问题二:根据测算,2020年中国居民家庭住房资产在家庭总资产中占比为61.8%,远高于英国的46%、日本的37%、美国的24%、德国的20%。这是否意味着未来中国房价必然降低,中国人资产配置中的金融资产占比必然上升,大家是否应该卖房炒股?

我的回答:中国居民资产中房屋占比的确偏高了,但这是我们土地制度、税收制度、经济模式等诸多因素形成的。任何一个国家发展中,都会出现明显的“路径依赖”,中国对土地、不动产的路径依赖仍然会持续,改变将是非常漫长的过程。

官方的确希望从“印钞票的时代”(大基建+房地产+货币超发+间接融资),迈入“印股票的时代”(科技创新+实体经济+注册制改革+直接融资),但这需要重建金融行业的信用。让股市从“没有规矩的赌场”变成“有规矩的长期市场”,还需要10年甚至更长时间。

在金融市场缺乏信用的情况下,贸然把老百姓的资金都赶进股市,风险极大。2015年的股灾,已经证明了这一点。

所以,不建议普通人卖房炒股。什么是普通人?我的定义是:如果你没有信息优势、资金优势,你即便有5个亿也是普通人。不要高估自己的财商,在不规范的股市里财商没有什么用途,信息优势(可以偷看底牌,或者操纵底牌)和资金优势(钱多到可以坐庄)才有用。

从长远看,中国居民资产里房屋占比会缓慢下降,但这将是一个非常漫长的过程。不能急,谁急谁买单,不论你是什么身份和位置。

问题三:中国房屋市值占GDP的比重已经达到了414%,而日本房地产泡沫破裂前才达到391%。中国楼市泡沫是否会很快破裂?

我的回答:千万不要拿中国跟日本比,这就好比拿一个正常男人,跟一个阉割了的太监比一样。日本不是一个正常的国家,它是二战战败国,至今被美国占领和保护,中国跟日本没有任何可比性。比如日本不用养护H武器,不用、也不允许建立独立的国防, 只需要在美国卵翼之下生存即可。中国不仅要建立独立的国防,还要跟美国在全球战略博弈,各方面开支会比较大。这意味着,中国需要有自己的“征税神器”,中国目前每年卖地收入超过任何一个税种。我们要从国家运行成本的角度,来审视房地产行业和不动产价值。

一个含税率偏高的商品,是不可能便宜的。比如历史上的盐,现在的烟酒,还有房屋。

我们的键盘侠们,眼里只看到了中国房屋市值占GDP的比重比日本高很多,但从来不关注日本政府的债务率是中国政府债务率的近4倍。按照他们的逻辑,日本政府岂不破产多少次了?

为什么日本政府债务率可以接近270%?而中国不到70%?说到底,还是因为日本政府从土地房屋上获得的收益少,于是被迫印钞,仅此而已。

按照目前在西方流行的“财政赤字货币化”的逻辑,中国当然可以不卖地、也不征收房地产税,让房价低下来。政府缺钱,直接印钞就是了。

比如美联储直接印钞给财政部(买国债),直接印钞给房地产行业(买房利美、房地美等发行的MBS)。日本央行就更奇葩,直接印钞给股市(央行直接购买ETF基金,让ETF基金买股票),甚至玩负利率。

但这样做真的好吗?其实更容易拉大贫富差距。

中国经济对房地产的依赖,以及房价上涨过快、房价偏高的状况,未来的确需要解决。但一定要考虑中国的国情,在稳定的前提下,逐步改变。比如让房价涨幅低于人均收入的增长。而不能用猛药贸然刺破泡沫,那样风险价格大。

所以我支持国家提出的“稳地价、稳房价、稳预期”的调控方针,治理中国这样的大国,一定要有稳字当头,有“烹小鲜”的敬畏之心、谨慎态度。

顺便多说一句:持续调控下,房地产股不断下跌,房企的日子很难过。部分企业的资金面到了临界状态,股权质押风险也在上升。

我们常说,文武之道一张一弛,或许现在到该“驰”的时候。不是说不要改革、不要改变,而是适当拉长过渡期,让企业喘口气,然后再继续按照既定方向走,这样才有利于防风险、稳增长、保就业。

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